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　摘要

　2017年，在政府的房市政策之施政計畫中，鼓勵老舊住宅的重建，加速都市更新，希望在政府住宅政策的推動下，人民的居住能夠安全，而且付得起購屋費用。唯台灣房市已面臨長達三年的不景氣，建築業者及房仲業者的生計都已受到影響。另外，若由2017上半年台灣房市變動情形來觀察，再依據仲介業者的訪問調查，2017下半年房市呈現價量齊穩的整理走勢。若政府房市政策能洞察房市走勢，瞭解當前不動產相關業者的困境，積極謀求解決之道，並明定或修正房市有利發展之相關稅賦政策，應有助於房市健全發展，並使房市逐漸回溫，交易量價趨穩，同時亦可帶動台灣經濟的穩定發展。

　一.前言

　2017年7月10日，總統接見2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒（RobertJ. Shiller），以及亞洲不動產學會暨世界華人不動產學會之2017年國際聯合學術研討會代表時表示，住宅政策是執政藍圖中最重要的一塊拼圖，安居樂業是社會進步的基礎，先安居才能夠樂業，解決住的問題，大家就更有動力去追求人生的夢想。這也是自2016年5月總統上任以來，面對台灣房屋稅的再三調高所造成的房市不景氣與混亂現象，對台灣房市首先表示肯定與支持。

　面對諾貝爾經濟學獎得主席勒，總統認為席勒是房價指數的權威，其所建立的「凱斯-席勒（Case-Shiller）房價指數」(註一)，更是國際上最重要的房價趨勢參考資料。目前台灣房市政策聚焦在都市更新與再生、社會住宅、智慧綠建築、房價指數等議題，而席勒的參與對政府的政策研擬應會有極大的幫助。

　在政府的施政計畫中，有社會住宅的規畫，希望在8年能夠推動20萬戶的社會住宅；同時，政府也鼓勵老舊住宅的重建，尤其是比較老舊或風險比較高的住宅；另外，政府也希望能改進法規結構，讓台灣的都市更新可以加速。因此，總統認為房屋政策是非常重要的國家政策，希望在政府住宅政策的推動下，人民的居住能夠安全，而且付得起購屋費用。

　然而，問題是台灣房市已面臨長達三年的不景氣，但政府的房市政策仍止於紙上談兵，且大部分的人民不僅買不起都會地區的房子，連建築業者及房仲業者的生計都已受到影響。另外，房市變動趨勢與房市政策有關，其中，又以不動產稅制的改變影響最大，若政府房市政策能洞察房市當前走勢，並明定或修正房市有利發展之相關稅賦政策，應有助於房市健全發展，並使房市逐漸回溫，同時亦可帶動台灣經濟的穩定發展。

　二.2017上半年房市變動分析

　當前國內房市表現，可分為下列幾個部分來說明。

　1.房市與經濟成長息息相關

　觀察過去的房市變化可知，台灣房市變化與經濟成長息息相關，2014年，政府房市政策是打房，而且持續不斷，導致房市交投清冷，已有逾三成的仲介業者離開市場。另外，政府在打房前，台灣的經濟表現相對較佳，如2002年至2008年，台灣平均GDP成長率為4.82％，打房後，也就是2011年到2016年，平均GDP為2.38％，成長率減半，顯見房地產對經濟的影響不可漠視。又根據中華經濟研究院的預測，2017年全年經濟成長率約2.11%，較2016年之1.50%，上升0.61%；其中，上半年成長率較高，各季都在2%以上，平均約2.46%；下半年成長率約1.8%，從經濟成長率的變化可做為政府房市政策的施政參考。

　2.房市不景氣下的活絡個案

　台灣房市表現不佳，但房地產業有別於其他產業的特性，若是房地產地位適中，且是房價相對合理的個案，則即使處於不景氣時期，其銷售率依然上揚，若以首善地區的台北市之房市變化為例，即可發現在房市不景氣中，北市蛋黃區房價普遍下跌之際，仍可選出台北市前十大熱門社區，且其銷售率亦領先其他各地，其中，又以內湖地區的套房及三房產品的交投最為熱絡。

　根據台北市2016年不動產市場動態年報資料顯示，台北市總價千萬元以內的小宅，以及房地產總價 1500-2000 萬元的三房標準產品，在台北市前 10 大熱門購屋社區中，大約有三分之一出現在內湖，而若根據政府的實價登錄資料顯示，北市千萬小宅實價登錄數量第一名的是內湖的「瓏山林藝術館」，該建案的銷售紀錄就達 94 件。至於總價 1500 - 2000 萬元的標準三房產品，仍是以內湖區的基河國宅之銷售情形最為活絡，實登錄價共有 86 件。

　綜觀台北市的小宅與正常三房的熱門社區中，前 10 大熱門社區中就有 3 成位在內湖區，顯見內湖成為近年以來自住客偏好的購屋區段，觀其逆勢上揚，除了外在的生活環境好，交通機能佳等條件之外，內湖科學園區的住宅屋齡相對較少，科技人的房屋鋼性需求也較多，且買方有不少是來自內湖科學園區或信義區的自住買方，其偏好社區大樓，但又認為總價 2000 萬元以上的產品偏高而無意進駐，進而轉往內湖的國宅型產品。因此，市場供給量穩定，長期以來，內湖已是台北市中交易量第二大的行政區。

　3.房市移轉棟數增加

　2016年，台灣房市受到「房地合一稅」、「房屋持有稅」等重大政策變動影響，房地產交投清冷，房市表現不佳；2017年，不動產市場政策干擾因素較少，市場回歸基本面，供需變化影響價格，特別是建商持續讓利，甚至以低於區域行情的破盤價格出售，用以迎合自住族群的剛性購屋需求，吸引不少族群進場購屋，加上2017年的新成屋交屋潮，而使得房市的移轉棟數大為增加。根據六都地政局以及中華民國仲介全國聯合會所公佈及預測的資料，2017年上半年中，六都的建物買賣移轉棟數合計2萬351戶；六都上半年交易量達9.9萬戶，年增幅達二成以上(20.7%)，若加上六都以外縣市成交量，以及年底交屋潮，則2017年度移轉棟數預估在25.5萬棟到27萬棟之間，較2016年成長4%到10%。

　在房市交易中，主要是根據房市供需決定市場價格，然而，若處於房市不景氣時期，特別是處於買方市場時，由於買賣方立場不同，賣方(屋主)容易被交易量回升激勵，但買方(購屋人)仍存觀望，會持續保守看待市場；目前房市交易量價雖已回升，但房價是否已經觸底，眾說紛吟，但也有可能小幅的波動向下，亦即目前房市仍看不出回漲的動力，若能延續上半年買氣，則2017年交易量應會超過26萬棟，房價亦逐漸回隱。

　4.利率持續下降

　根據中央銀行的統計，2017年 6 月，包括台灣銀行、土地銀行、合庫銀行、第一銀行、華南銀行等 5 大銀行新承做購屋貸款達新台幣 467.37 億元，創最近一年半以來的新高，月增 123.71 億元，同時，新承做購屋貸款利率也降至 1.647%，創最近七年以來的新低。由於國內五大銀行承做房貸比重約占全體銀行的 4 成，因此，常被視為台灣房市景氣的風向球。在分戶貸款及六都買賣移轉棟數都增加下，使得 5 大行庫 6 月新承做購屋貸款也上揚。

　房市變化與房貸利率變動有關，在台灣五大銀行中，土地銀行提出新的優惠房貸方案，只要年所得達60萬元的房貸申貸人，成數最高可達八成，且不限地區，同一名下第二棟以上房屋也適用，若為精華地段，且客戶信用條件優良，房貸利率最低1.58%起，比青年安心成家方案更優惠。另外，在台灣房市表現中，六都房屋移轉棟數普遍成長，房市交投轉趨熱絡，主要受到去年同期基期較低，加上部分地區有新成屋交屋潮，使得新承做分戶貸款增加。在房貸利率上，新承做放款加權平均利率為 1.36%，較上月下降 0.115%，主要因周轉金及資本支出貸款利率下降所致。若不含國庫借款，則5 大銀行新承做放款加權平均利率為 1.387%，下降 0.128%。購屋貸款則增加 123.71 億元，亦即房貸市場的變化對房市交易量價的提升相對有利。

　5.中古屋銷售面臨壓力

　在房市不景氣下所形成的買方市場中，可以發現目前北部區域「新大樓」與「中古大樓」價差明顯縮小，唯在「房地合一稅」制的規範下，中古屋主轉賣要額外負擔15~45%的高額稅率，但預售、新成屋卻無此項稅賦，加上建商祭出「低自備方案」的分期付款策略，降低購屋門檻，造成未來中古屋主轉賣勢必面臨更大壓力的現象，對房市的持穩相對有利。

　整體而言，由2017上半年台灣房市交投量價變動情形來觀察，預估2017下半年房市將呈現價量齊穩的整理走勢。

　三.房價修正與落底

　在國內長達三年的房市不景氣過後，國人對於台灣房市交易量價是否繼續修正，以及房價是否落底的問題，學者專家仍有許多爭議，前者可根據諾貝爾經濟學獎得主席勒的看法來說明，後者則可根據台灣較具知名度的房仲業者的調查來做佐證，同時，根據政府的房市政策與消費者的心態來做考量。

　(一).諾貝爾獎得主的看法

　根據2013年諾貝爾獎得主羅伯特．席勒(Robert J. Shiller)對國內房市的觀察，其認為高房價問題是多國家共有的困境，更牽涉到房產投資人的特定心態，政府難以扭轉，若以台灣的情形來觀察，由於人口低生育率，以及成年後仍與父母同住，而不額外添購房產現象，致使台灣房市需求面較弱，資產價格確實有修正的可能，亦即房價仍有繼續修正的可能。

　(二)台灣房仲業的調查

　在台灣房市低迷聲中，房市究竟何時落底？根據永慶房產集團與中信房屋所發佈的房產調查報告，雙方各持不同看法，前者認為2017年第三季房市房價將持續緩跌；後者則認為，從北市第二季量價齊揚顯示，第三季房價落底訊號已確定。

　唯若進一步根據永慶房產集團2017年Q3網路會員調查，認為2017年下半年房市就會落底的比例不到2成(19%)，而在大都會區中，民眾認為2018年落底的機率高達41%，顯示民眾普遍認為房市底部仍未出現；另外，在六都的房市中，台南房市以2017年下半年到2018年落底的機率最高，台中與高雄則是2018-2019年落底機會最大，至於北北桃三都則認為比較可能的時間是落在2019年以後，但台灣房市究竟是何時落底，學者專家及業者等意見分歧，目前尚未形成共識。

　(三).政府的房市政策

　一般而言，政府的房市政策是影響房地產市場變化的最主要因素，如房屋稅、實價登錄制、房地合一稅制等，都曾對國內房市發展帶來重大衝擊，但2017年，國內房市並沒有新政策干擾，房市回歸供需面，「以價換量」仍是成交關鍵，落底訊號仍不明顯，房價沒有反彈機會，但買方如果對殺價幅度期待過高，也不易或不可能成交，2017年第三季房價只會微幅緩跌或趨穩。

　(四).消費者重視房市的參考點

　在房市的銷售過程中，房價的上漲或下跌與購屋者對房價是否變動的觀點有關，視其購屋當時的參考價格而定；事實上，對潛在購屋人而言，市場的最低房價僅是一個參考點(reference point)，因此，2017下半年可視為是選擇進場購屋的相對較好時機。

　四.房仲業的困境與建議

　在房市不景氣中，市場第一線的房仲業者的生計首當其衝，而其所面臨的困境及其對政府的房市建議如下述。

　(一).房仲業產生退場潮

　在最近三年中，由於房市不景氣，交投銳減，仲介業者生計受到影響，紛紛退出房地產市場。

　根據房仲公會全聯會的統計，近年來房市不景氣，全國房仲家數不斷減少；2014年，中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(全聯會)的會員房仲家數超過6500家，至2017年上半年約只剩下5400家，3年內減少約1100家，下降幅度約二成(-16.82%)，若加上未參與全聯會的仲介業者，其受房市不景氣而自動離去的現象相對較大，預估約有三成的房仲業者已經離開市場，而若相關房市政策不修正，房市交投持續低迷，則房仲業者乃會持續下降。

　在台灣房仲業者紛紛退出房市過程中，以六都的房仲業減少家數為最多，2017年上半年，房市交投已有轉好趨勢，但預估至少還會有3%的跌幅，唯減幅已趨緩。根據全國仲介公會所公佈的統計資料，發現各縣市會員家數大多呈衰退現象，房仲業減少家數最多的前六名分別為宜蘭縣、桃園市、新北市、花蓮縣、彰化縣、台北市，其中，以宜蘭縣的降幅超過一成以上為最大/(-14.57%)，而桃園市與新北市的跌幅亦將近一成，其降幅分別為-8.60%與-8.36%。另外，由於台灣房市持續低迷，2017年房仲全聯會會員的家數比2016年持續減少(-5.55%)，同時估計關閉房仲店家數比2016年高出一成以上(約14.57%)，亦即在房市持續不景氣中，不只是都會地區的交投受到影響，房仲家數因而下降，而且不景氣對房仲業影響已蔓延到全台灣的所有縣市。

　(二).房仲業對房市政策建議

　在自由經濟社會中，勞動者投入工作是為了獲取生活所需的報酬，且可以自由分配其所得，而若勞動者努力工作，並以歷年儲蓄買房的人理應給予鼓勵，不應被處罰或受不平等待遇，唯當前的房市政策以大幅調高房屋持有稅為主，對購屋者不甚公平，而當房市處於不景氣時期，大多數投資客均已離開市場，房市以回歸鋼性需求為主，因此，若視政府的房市政策為健房而非打房，則應已逐步獲得政策效果；另方面，因為民眾對台灣的政經環境之改變已逐漸失去信心，資金大量出走，造成經濟下滑，不僅對台灣房市不利，對整體性的經濟發展亦會受到影響，房市政策的陸續鬆綁有其必要性。因此，不動產仲介經紀公會全聯會對房市政策的建議如下。

　1. 房地合一稅應下降

　根據當前房地合一稅制的規定，國人在兩年內移轉房地產必須繳納獲利的35%到45%的稅，這幾乎完全否定房地產的投資功能，且憲法中有關房地產的獲利，已經規範課徵土地增值稅，實在沒有必要再以房地合一稅來增加投資門檻，因此，全聯會將會建議政府，未來三年內將推動調降兩年內買賣不動產利得稅至20%。將房地合一稅率降低後，有助房地產市場活絡，從業人員和家數不再減少，產業不致於崩盤，也可發揮穩定市場和安全社會的力量。亦即若要回復房仲業的榮景，必須要從房地合一稅制的改變開始。另外，2017年上半年房市雖已有好轉跡象，但對於不合理的房地合一稅制應重新檢討，可進一步考量凍漲房屋持有稅，並加碼「三高一低」青年購屋貸款優惠，活絡自住市場，並讓整個產業更加健全。

　2.彈性修正不動產貸款方案

　房市去化與房貸利率高低有關，現有的不動產貸款方案是配合房市變化與民間需求，唯若為符合社會當前需要，不宜盲目採用減讓政策，但可考量加碼「青年安心成家購優惠貸款」方案，加強高成數、高期數、高寬限期、低利率等三高一低政策。另外，與其廣建社會住宅，不如加碼「青年安心成家購屋優惠貸款」，若能往高成數、高期數、高寬限期、低利率方向進行，如由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至30年，同時寬限期增至5年，並補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋，則可活絡房市，同時增添內需景氣動能。

　3.確實實施實價登錄政策

　實價登錄是瞭解房市交易價量變化的重要制度，並可作為健全租屋市場的重要依據，然而，在現行房租政策中，若不透過房仲出租者，則不必實價登錄，由於租屋市場亦為房仲業相關業務的一部分，為避免逃漏稅，租屋應併列入實價登錄。

　4.避免興建大量社會住宅

　為解決都會地區房價不當偏高問題，興建社會住宅幾乎已成為政府解決房市問題的主要模式，若以當前2017年的房市政策而言，政府現行政策是在八年內修建20萬戶社會住宅，然而，在人口老化與少子化的影響下，臺灣人口越來越少，若再大量興建社會住宅，只會讓原本供給過剩的空屋問題更加嚴重。亦即政府敬無適當的配套措施，而僅著重大量興建社會住宅，用以滿足執政者解決台灣房市問題的需求，但若無配套政策以資因應，將使台灣的空屋更多，宜停止再與建社會住宅。

　5.提升仲介業者的專業能力

　房仲業者是房市的第一線工作人員，必須具備房地產特殊專業，為了配合國家政策與等符合經濟發展的需求，有關房仲業的資格強調將「全力推動經紀人簽章制度」、「不動產市場資訊揭露」以及「不動產經紀日」，讓房仲產業在台灣真正成為一門專業。

　整體而言，2017年的房市表現比過去三年為佳，2016年的房地產移轉棟數不僅大量減少，而且創下近26 年以來的新低紀錄，2017年上半年房市表現相對較過去為佳，房市的移轉棟數較2016年同段期間內的24.5萬棟超過甚多，約在25.5萬棟到27萬棟之間，且房市景氣應可持續微幅成長，而政府的房市政策之修正則是重要的影響因素。

　五.結論與建議

　經由上述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述。

　1. 總統認為住宅政策是執政藍圖中最重要的一塊拼圖，解決住的問題，大家就更有動力去追求人生的夢想。政府的施政有社會住宅的規畫，也鼓勵老舊住宅的重建，讓台灣的都市更新可以加速。然而，台灣房市已面臨長達三年的不景氣，但房市政策仍止於紙上談兵，而建築業及房仲業的生計都已受到不利影響。

　2. 2017年，不動產市場政策干擾因素較少，市場回歸基本面，特別是建商持續讓利，甚至以低於區域行情的破盤價格迎合自住族群的剛性購屋需求，吸引不少族群進場購屋，使得房市的移轉棟數大為增加。預估2017下半年房市將呈現價量齊穩的整理走勢。

　3.2017年上半年，台灣五大銀行新承做購屋貸款創新高，新承做購屋貸款利率也降至 1.647% ，創最近七年以來的新低，被視為國內房市景氣的風向球。

　4. 對於台灣房價是否繼續修正，以及房價是否落底的問題，學者專家仍有許多爭議，根據羅伯特．席勒的觀察，由於台灣人口低生育率，房市需求面較弱，資產下修有其可能性；又根據永慶房產與中信房屋所發佈的調查報告，雙方有不同看法，前者認為2017年第三季房市房價將持續緩跌；後者則認為第三季房價落底訊號已確定。若再考量政府政策與消費者購屋意願，則對潛在購屋人而言， 2017下半年可視為是選擇進場購屋的相對較好時機。

　5.由於房市不景氣，仲介業者生計受到影響，紛紛退出房地產市場。全聯會對房市政策的建議包括調整房地合一稅、修正貸款方案、確實實施實價登錄政策、.避免興建大量社會住宅，由於房市第一線業者對台灣房市問題的瞭解相對熟悉，其對房市政策的建議，政府宜審慎考量。